Muchas personas, ya sea por problemas económicos, por desidia, por desconocimiento o porque no cuentan con los elementos necesarios, dejan pendiente la regularización de su propiedad.
Los principales casos son: Quien compra con un contrato privado y no escritura; o tiene derechos hereditarios y no se adjudica; o adquiere un inmueble por sentencia judicial y no se inscribe en el Registro Público; o quien por cualquier título adquiere un inmueble y no se encuentra inscrito en el Registro Púbico de la Propiedad.
La compraventa. La compraventa de inmuebles debe hacerse mediante Escritura Pública, salvo cuando el valor del inmueble es menor de 365 veces el salario mínimo general diario en el Distrito Federal en el momento de la operación; o corresponde a algunas enajenaciones y programas de regularización de la tenencia de la tierra que realiza el gobierno del Distrito Federal.
Hay quienes celebran un contrato Privado de Compraventa con la intención de escriturar mucho tiempo después, quizá años. Si bien este contrato es válido ya que solo falta darle publicidad e inscribirlo en el Registro Público. Mientras no se formalice en instrumento Público y se inscriba en el Registro Público de la propiedad correspondiente, no surtirá efectos contra terceros.
Claro si el vendedor no quiere otorgar la escritura definitiva de compraventa ante notario, o bien falleció, se puede demandar su otorgamiento, con sus respectivos riesgos. Sin embargo mejor evite dolores de cabeza y desde un principio escriture su compraventa.
La promesa de compraventa. Es un contrato (por lo regular privado entre las partes) en el que se asume contractualmente celebrar un contrato futuro, en este caso, un contrato de compraventa ante notario.
Para que la promesa de contratar sea válida debe constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo.
El precio, por lo regular se pacta entregarlo totalmente contra la firma de la escritura definitiva y la entrega física del inmueble.
El dinero que se entrega al promitente vendedor, es un depósito en garantía, ya que si se entrega como parte del precio, sería una compraventa aunque el contrato diga que es una Promesa de Compraventa.
Si usted para formalizar la entrega de un anticipo a cuenta del valor de un inmueble mientras se firma la escritura, lo hace en un simple papelito consintiendo la operación indicando precio y cosa. Le comento que por regla general la venta es perfecta y obligatoria, ya que convinieron las partes sobre la cosa (inmueble) y su precio, aunque la primera no haya sido entregada, ni el segundo satisfecho.
En este caso, si el vendedor no quiere vender, el comprador puede demandar la firma de la escritura y como al papelito le faltan muchos elementos ..... ¡Oh que gran lío!
Compraventa con reserva de dominio. Puede pactarse válidamente que el vendedor se reserve la propiedad del inmueble hasta que éste haya sido pagado. Si el comprador recibe el inmueble, mientras no se pase la propiedad al comprador, será considerado como arrendamiento.
Sin embargo para efectos fiscales, sí se considera que existe la compraventa.
En otros blogs trataré lo relativo a otras formas de trasmisión de propiedad como son: la donación, cesión de derechos, transmisión de dominio en ejecución de fideicomiso, permuta, adjudicación judicial por diversos motivos y herencia.
Problemas que se pueden presentar por no tener inscrita la traslación de dominio. Solo mencionaré algunos de los riesgos a que está sujeto quien adquirió los derechos de propiedad por cualquier título y la misma no se encuentra inscrita en el Registro Público correspondiente, siendo inscribible:
- 1. El anterior propietario fallese sin haber formalizado la trasmisión de la propiedad al comprador y los herederos no reconocen la operación y se adjudican el inmueble, solicitando la devolución del mismo.
- 2. El anterior propietario tiene deudas importantes y lo embargan sobre el bien que sigue a su nombre en el Registro Púbico.
- 3. Si se trata de un ejido es aún peor, pueden los ejidatarios no reconocer al adquiriente por no cumplir con las formalidades y solicitar se les regrese el inmueble porque tienen mejores derechos que el vendedor y/o el adquiriente.
- 4. El propietario anterior por tener el inmueble inscrito en el Registro Público a su nombre, puede solicitar un crédito o una fianza, u otorgar un aval con la garantía del inmueble que todavía se encuentra a su nombre en el Registro Público. Gravando así un inmueble que en principio ya no es suyo.
- 5. El propietario anterior de mala fe, vende en Escritura Pública el inmueble a un tercero, ya que le puede demostrar que el inmueble está inscrito a su nombre. Y como esta operación se inscribirá y se presume que el comprador es de buena fe, este último se quedará con el inmueble y usted tendrá que demandar al vendedor lo que proceda.
Estos son solo algunos ejemplos de situaciones que se pueden presentar por no inscribir su trasmisión de propiedad en el Registro Público. Se agravan más si no cuenta con la posesión del inmueble, o si el titular de los derechos que no ha inscrito el inmueble, fallece. Aunque pudiera tener medios de defensa, no deja de ser un problema latente.
Recomendación. Si usted adquirió un inmueble por cualquier título, no deje pendiente su inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
Si usted es heredero y/o tiene derechos a heredar por un intestado y no ha realizado sus trámites sucesorios, le recuerdo que por este año en el Distrito Federal hay descuentos del 80 % en derechos e impuestos si se inscribe en los programas de la Dirección General de Regularización Territorial del Distrito Federal (Izazaga 89, Centro), consulte a su notario.
(Fuente: el universal).
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